清大夜市園區  東區買屋 / 東區買房 - 清大商圈採光視野高樓大三房+車位新竹房仲專家李宜軒

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1998 萬 (含車位價)
參考單價：51.08 萬/坪
地址：新竹市東區建中一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：鴻儒天下
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：48.78 坪 (包含車位面積)
主建物面積：26.42 坪
附屬建物面積：3.16 坪
共同使用：19.2 坪
車位坪數：11.62 坪
土地面積：4.14 坪
樓別/樓高： 17樓 / 19樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1879 元/月
管理描述：垃圾集中
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：東園國小/培英國中
鄰近公園：水源公園
生活機能：新源市場
附近交通：新竹轉運站-清大站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 位置與景觀極佳：位於清大商圈核心，鄰近公園（水源公園）與十八尖山，高樓層視野開闊，採光通風條件出色。 2. 生活機能便利：緊鄰新源市場、愛買及交通樞紐（新竹轉運站），日常采買與通勤非常方便。 3. 格局實用寬敞：大四房空間規劃，包含 2 個客廳，前後陽台且各房間衛浴皆通風採光良好。 4. 學區資源優異：位於東園國小與培英國中學區內，對子女教育規劃友善。 5. 安全管理完善：社區設有 24 小時警衛管理與垃圾集中場域，居住安全性高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡稍長：屋齡約 29 年，接近中年階段，可能面臨設備老化的問題。 2. 車位形式限制：提供的是坡道機械式車位，存取便利性不如平面或電梯直達車位，對駕駛技術有一定要求。 3. 單價偏高：參考單價約 51 萬/坪，對於舊大樓而言屬於高價位區段，預算門檻較高。 4. 管理費支出：每月管理費近 2000 元，需考量長期持有心態下的固定支出。
機會 (Opportunities)	1. 保值潛力：視野開闊與稀缺性的景觀戶在舊大樓中較難取得，具備一定的收藏價值。 2. 租屋市場穩定：鄰近清大、科技園區及轉運站，租屋需求旺盛，若作為投資收租具備吸引力。 3. 翻新空間：因格局優異且採光好，透過適當裝修可大幅提升居住質感，延長使用壽命。
威脅 (Threats)	1. 維修基金風險：隨著屋齡增加，社區未來可能需提撥高額的大修費用（如防水、電梯更新等）。 2. 流動性挑戰：大坪數的老舊大樓在二手房市場中，買家群體通常較新大樓少些，轉手週期可能較長。 3. 建築老化趨勢：市場趨勢逐漸傾向新科技住宅，對 30 年屋齡的建物吸引力可能隨時間遞減。

物件評論

是否值得購買：視居住需求與長期規劃而定，建議考慮購買。

此物件最吸引之處在於其「高樓層稀缺景觀」與「優質生活圈」。對於重視通風、採光、視野寬廣的家庭，或是為了子女學區（東園國小/培英國中）著想的買家來說，這是一個非常罕見的選擇。清大商圈的繁榮度足以支撐租金與房價的下限。

然而，您必須接受其「29 年屋齡」所帶來的現實挑戰。在決定購買前，強烈建議您務必確認社區的管理基金餘額是否充足，並檢查房屋是否有漏水或管線老化的情況，這將直接影響未來的持用成本與居住品質。此外，坡道機械式車位是否符合您的駕駛習慣也需親自試停評估。若預算允許且打算長期居住或作為教育置產，此物件的高 CP 值與稀缺性足以成為考慮清單中的首選；但若偏好新成屋便利性或短期投資套利，則需謹慎斟酌。